KNOWLEDGE分割しにくい土地の相続

賃貸マンション事業の基礎知識

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分割しにくい土地の相続

　相続開始と同時に相続財産は共同相続人全員の共有となります。しかし、このままの状態では相続財産全体を共有財産というような形で所有していることになるので、この財産を共同相続人の間で分配します。これを「遺産の分割」といいます。

分割しにくい土地の相続

　相続した財産の中には、分割できない財産、あるいは分割するのが適当ではない財産があるかもしれません。例えば、事業に使っている土地で分割をしてしまうと、その事業に支障をきたしてしまう場合などです。このような土地はどのように分割すればよいのでしょうか？また、分割せずに共有されている方もいらっしゃるかもしれませんが、どのようなリスクがあるのでしょうか？

遺産分割の方法

　　各相続人の取得する財産が遺言によって具体的に特定されているときには遺産分割協議は必要ありませんが、遺言がない場合や、遺言で取得財産が包括的（長男が2分の1、長女が2分の1など）に定められている場合などは、遺産分割協議によって誰がどの財産を取得するかを協議して財産を分割することになります。遺産分割の方法には下記の通り、様々なやり方があり、必ずしもその財産を誰が取得するというように決める必要はありません。名義を共有することもできますし、遺産を処分して現金で分配することもできます。しかし、安易に共有してしまうと後々にトラブルの元になったり、ケースによっては分割が難しいことがあるということです。
＜現物分割＞
「配偶者が家、長男が土地」というように個々の財産ごとに相続人が取得して分割する方法です。
＜換価分割＞
相続財産を売却して、その代金を分ける方法。法定相続分どおりにきちんと分けたい場合によくとられます。
＜代償分割＞
ある相続人が法定相続分以上の財産をもらうかわりに、他の相続人に対して金銭をを支払うという方法。分割しにくい財産がある場合、一般的に使われる手法です。金銭の代わりに物を渡すと、「代物分割」になります。
＜共有分割＞
1つの資産を2人以上の相続人が共有して相続する方法。

「とりあえず共有」は駄目！？

　相続人の間で意見が合わず、遺産分割がスムーズに進まない場合など、「とりあえず皆で共有ということにしよう」という意見も出るかもしれません。しかし、土地の場合、共有者がその土地の処分（家を建てる、他人に貸す、売るという行為）をする際には共有者全員の合意が必要となります。将来、共有者のいずれかに相続が発生すると、さらに権利関係が複雑になり、全員の合意を得ることが徐々に困難になっていくかもしれません。将来に禍根を残さないためにも「ひとまず共有にする」というのは避けて、きちんと遺産分割することをお勧めします。もし、既に共有の状態でお持ちの方がいらっしゃいましたら、どうでしょうか？基本的に分割請求はいつでも可能です。例えば、300坪の一筆の土地を兄弟4人で共有している場合、その土地を４つに分筆して、それぞれの単有の名義にすることができます。
　ただ、共有土地の分割を考える上で注意しなければならない点は、「土地分割によって土地の価値を落とさないか」ということと、「土地分割で課税関係が生じないか」というところです。分割によって、土地の価値が下落するケースがあります。そのような場合は、分割をしないで、どちらかが相手の持ち分を購入する等の他の選択肢も検討した方が良いかもしれません。また、分割後と分割前の価値の比率が、それまでの持ち分比率と異なった場合など、贈与税の課税関係が発生することがあります。土地の分割については、それぞれ専門家にご相談されることをお勧めいたします。