KNOWLEDGE安定した賃貸マンション経営をするために
いくらコストをかけるべきか？

安定した賃貸マンション経営をするためにいくらコストをかけるべきか?

　「周辺物件では空室が目立っている！！。」 　つまり、今、多くの地主様が抱えているお悩みは、空室を発生しづらいようにするためには、どのようなことに注意をすればいいか、と言う点です。 この課題へのひとつのお答えとして、本稿では、第二号において、空室対策が可能な（つまり他物件に対し競争力を持った）賃貸マンション・アパートについて、その概要を記しました。 最近の賃貸商品の傾向を整理分析し、どのような点に注意をすれば、空室が目立っている時代にでも、十分に入居者対応ができるのかのヒントが見えてきたかと思います。 具体的には、大きく５つに分類され、「賃貸永住派対応」、「特別機能の付加」、「デザイン性の重視」、「基本ニーズの追求」、「ライフサイクルコストの重視」がテーマとして挙げられました。
　しかし、この時点では、問題が２点残されています。 　まず一点目は、５つのポイント（テーマ）に沿って、他の物件との差別化（明確な違いを打ち出すこと）を図ったとしても、それが、数十年近く賃貸マンション経営において、きちんと持続できるかどうかは別という点です。
　次の２点目は、差別化を図るための費用をどの程度かけるべきか…です。他物件との違いを明確にした建物は、言うまでもなく収入を多く確保するための施策ですが、一方で、そのために建築コスト自体を多額にすることは、借入額の増加によって 返済額が増えていくことになります。
　要は、この「収入」と「支出」のバランスをどうとるか…。本号では、その判断指標について、記して参ります。

「収入」と「支出」のバランス

「収入」と「支出」のバランスをどうとるか…。この際に判断すべきは、大きく分けて２つです。

• その支出によってどのような効果を期待するのか…。
• その支出が賃貸経営をする上で適切な額かどうか…。

今号では、１の期待効果について以下に記して参ります。

その支出によってどのような効果を期待するのか…

次号では「２，その支出が賃貸経営をする上で適切な額かどうか…。」について、記して参ります。

安定した賃貸マンション経営をするためにいくらコストをかけるべきか?

　前号の第四号では、差別化を図るための費用をどの程度かけるべきかについて記しました。他物件との違いを明確にした建物は、言うまでもなく収入を多く確保するための施策ですが、 一方でそのために建築コスト自体を多額にすることは、借入額の増加によって返済額が増えていくことになります。要は、この「収入」と「支出」のバランスをどうするか…。 その判断ポイントとして「その支出によってどのような効果を期待するのか…。」という点を挙げ、追加支出分を回収するための収入の計算と、目的について整理しました。

　そして、今号では、もう一点の判断ポイントとなる「その支出が賃貸経営をする上で適切な額」かどうかについていくつかの視点から整理してまいります。

その支出が賃貸経営をする上で適切な額かどうか！？

では、この65％の損益分岐点とは、具体的に、どのような状態をいうのでしょうか！？まずは、家賃が上昇も低下もせず一定だと過程した場合です。つまり、入居率65％を下回らない限り、赤字にならないことになります。 入居率65％は、本稿の第３号において記したように、以下の状態のことを言います。 　延べ年間戸数：8戸×12ヶ月（１年）＝96戸
　延べ年間空室戸数：96戸×35％ 　（つまり入居率65％逆が空室率）＝約33戸
約33戸の空室戸数とは、例えば年間8世帯のうち3世帯が退去して次に埋まるまでの空室期間が11ヶ月かかった場合となります。 　一方で入居率が100％の場合では、家賃が当初予定していた8万円（＋駐車場5千円）の65%％を下回らない限り、赤字にならないことになります。（8万円5千円×65％＝約5万5千3百円）
　実際的に考える際は、家賃の低下と入居率の低下の両面を掛け合わせながら考えます。
　ちなみに、金融機関が融資をする際に用いる損益分岐点のガイドラインは、一般的に80％といわれています。このケースの場合は、80％より下回ってますので、とりあえず、安全性分析としては、良好といえるでしょう。

次号では、今号に引き続き「その支出が賃貸経営をする上で適切な額かどうか…」について、投資利回りといった視点から解説して参ります。